Atenção! Em novembro de 2024 o Governo reverteu algumas das medidas mais restritivas e penalizadoras aplicadas ao alojamento local, no âmbito do Programa Mais Habitação, e alterou o Regime Jurídico do Alojamento Local. Neste artigo vamos explicar as novas regras já entraram em vigor. Vamos ao que mudou:

A Contribuição Extraordinária de Alojamento Local (CEAL), introduzida em 2023 como forma de compensar o impacto do Alojamento Local nas zonas urbanas de alta densidade, foi revogada em setembro de 2024, com efeitos retroativos a partir de 31 de dezembro de 2023 (Decreto-Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro de 2024).

Foi também revogada a fixação do coeficiente de vetustez, o indicador que mede a perda de valor do imóvel ao longo do tempo, devido ao envelhecimento ou ao desgaste natural, aplicável aos estabelecimentos de alojamento local. A consequência é o desagravamento do Imposto Municipal sobre imóveis (IMI).

Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, foram eliminadas as suspensão de emissão de novos registos de alojamento local de apartamentos e de estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício. Essa suspensão estava em vigor desde 6 de outubro de 2023 (Lei n.º 56/2023); A validade dos registos de alojamento local foi limitada a períodos de cinco anos renováveis, entretanto, todos os registros de AL existentes passarão obrigatoriamente por reavaliação em 2030. Os alojamentos que não comprovem sua atividade, ou seja, estão inativos, terão seus registos de alojamento local caducados automaticamente.

Incentivo à mudança de alojamentos para arrendamento: Proprietários de estabelecimentos de alojamento local que coloquem os seus imóveis para o mercado de arrendamento habitacional, até ao final de 2024, serão beneficiados de isenção de IRS ou IRC sobre as rendas até ao final de 2029  Para que possam ser elegíveis, o contrato de arrendamento tem de ser feito até 31 de dezembro de 2024 e o estabelecimento de alojamento local tem de ter sido registado e estar afeto a esse fim até 31 de dezembro de 2022.

Municípios com maior poder de decisão: O novo decreto delegou a cada município o poder de regulamentar o alojamento local a funcionar nos seus territórios, sendo obrigatória essa regulamentação a partir do momento em que o município tenha mais de mil registos de alojamento local.

Condomínios com menor poder de decisão: Deixa de ser obrigatória a aprovação prévia do condomínio para que possam ser exercidas as atividades de AL, desde que sejam frações autónomas para habitação, Essa necessidade de aprovação mantém-se, no entanto, no caso de hostels em frações destinadas a habitação.

Transmissão de registos mais fácil: Deixou de existir limitação à transmissão de registos de alojamento local, mantendo-se apenas essa limitação nas zonas de contenção, caso o município assim entenda.

Novos motivos para o cancelamento de registos: Existem novos motivos para que os registos de alojamento local possam ser cancelados, como a falta de seguro obrigatório ou do correspondente comprovativo; Perturbação recorrente e comprovada da normal utilização do edifício; Em zonas de contenção: ter ocorrido o arrendamento do local, para habitação permanente, nos dois anos anteriores ao pedido de registo.

Alterações na capacidade máxima: A capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local passou a ser de 9 quartos e 27 utentes (em vez dos anteriores 30) e passou a ser permitida a utilização de camas extra até 50% do número de camas fixas.

Seguro obrigatório: É agora obrigatória a contratação de seguros que cubram os riscos definidos no Regime de Alojamento Local e na Portaria n.º 248/2021. A não contratação destes seguros ou a não apresentação dos comprovativos, no prazo máximo de três dias, podem levar ao cancelamento do registo.

Instalação de estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços: Nos estabelecimentos de hospedagem com autorização de utilização e nos imóveis anteriores a 1951, podem ser instalados, complementarmente, estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços, incluindo os de restauração e de bebidas, desde que respeitados os requisitos específicos previstos na lei.

Portanto, é importante que a Câmara local seja consultada para esclarecer sobre a autorização de novas licenças para Alojamento Local, uma vez que é fundamental o conhecimento de todas as obrigações relacionadas com o exercício desta atividade.

Fonte:

CGD.pt em 04.12.2024

Decreto-Lei n.º 128/2014 regulamenta o regime da exploração do alojamento local, alterado pelo recente Decreto-Lei n.º 76/2024.

Segundo o artigo 10º do código do IRS, as mais-valias são definidas como os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de venda de imóveis, valores mobiliários ou propriedade intelectual ou industrial, entre outros. Em outras palavras, as mais-valias correspondem à diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado ativo e o preço pelo qual comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia; ou negativa, sendo uma menos-valia.

De forma simples, a compra um imóvel por 150 mil euros e sua venda por 200 mil euros, obtém uma mais-valia de 50 mil euros. Contudo, este cálculo é meramente ilustrativo, uma vez que não levou em consideração a desvalorização da moeda, os custos e encargos com impostos, remodelação e comissão imobiliária podem ser deduzidos deste valor da mais-valia. No artigo de hoje, vamos abordar algumas estratégias usadas para reduzir o valor do imposto a pagar:

1. Reinvestimento: Em caso de Habitação Própria e Permanente, o reivestimento do valor da venda na compra de outra habitação principal pode gerar isenção total ou parcial do imposto, desde que o reinvestimento ocorra entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda. Outra situação são os Maiores de 65 Anos ou Reformados que reinvestimento em seguros de renda vitalícia ou fundos de pensões abertos também pode proporcionar isenção.

2. Dedução de Despesas: É possível deduzir despesas relacionadas à compra e venda do imóvel, como IMT, custos de notário e registo, e comissões de mediação. Despesas com obras de melhoria realizadas nos últimos 12 anos também são dedutíveis, desde que comprovadas por faturas. 

3. Regime de Tributação: Avalie a possibilidade de englobamento no IRS, pois em alguns casos pode ser mais vantajoso do que a tributação autónoma. Consulte um contabilista para determinar o regime mais adequado.

4. Outras Considerações: Outros situações também podem ser beneficiados da isenção como Imóveis adquiridos antes de 1989 e a venda de imóveis ao Estado, regiões autónomas ou municípios.

Importante: A legislação fiscal está sujeita a alterações, sendo crucial buscar aconselhamento profissional para garantir o cumprimento das obrigações fiscais e o aproveitamento dos benefícios disponíveis.

Impostos na Compra de Imóveis em Portugal

Comprar um imóvel é um passo muito importante que requer cautela a atenção. Compreender os impostos, tributos e taxas envolvidos é essencial para um planeamento financeiro eficaz. Por esta razão, falaremos hoje sobre os impostos e  taxas que cercam este processo.

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

O IMT é um dos principais impostos a considerar na compra de um imóvel em Portugal. Sempre que ocorre uma transação financeira associada à compra e venda de um imóvel, envolvendo o direito de propriedade, é necessário pagar o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) ao Estado. Este imposto incide sobre o mais elevado destes valores: o Valor Patrimonial Tributário (VPT) ou o valor de aquisição de escritura do imóvel. O IMT deve ser pago antes da realização da escritura de compra e venda. No momento da escritura, o comprador deve apresentar o comprovativo de pagamento.

As taxas do IMT são determinadas por cada concelho e variam de acordo com a finalidade do imóvel. Podem variar de 0 a 7,5%, conforme a finalidade da propriedade.

Imposto do Selo (IS)

O Imposto do Selo incide sobre diversos atos e contratos, incluindo a compra e venda de imóveis. Na compra de um imóvel, o Imposto do Selo incide sobre o ato da escritura pública com taxa de 0,8% sobre o valor da escritura.

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

O IMI é um imposto anual que incide sobre o valor patrimonial tributário (VPT) dos imóveis. As taxas do IMI variam consoante o tipo de imóvel (urbano ou rústico) e o município onde se localiza e quem determina o percentual a ser pago são os próprios municípios, dentro da legalidade determinada.

Outras Taxas e Custos

Além dos impostos, existem outras taxas e custos a considerar na compra de um imóvel em Portugal:

• Custos de escritura: Incluem os honorários do notário e os custos de registo da escritura.
• Custos de registo: Incluem os custos de registo da aquisição do imóvel na Conservatória do Registo Predial.
• Comissões bancárias: Se recorrer a crédito habitação, terá de pagar comissões bancárias.
• Custos com avaliações: Se recorrer a crédito habitação, o banco exigirá uma avaliação do imóvel, que terá um custo.

Diante do exposto, é fundamental um planeamento fiscal adequado para minimizar o impacto dos impostos na compra de um imóvel em Portugal.

Recomendamos sempre que consulte um especialista em fiscalidade imobiliária para obter aconselhamento personalizado.

O mercado imobiliário português tem demonstrado uma resiliência e dinamismo notáveis nos últimos anos. No entanto, as tendências futuras estão sujeitas a uma série de fatores, tanto internos como externos. Vejamos algumas das projeções para os próximos anos:

Sustentabilidade e Eficiência Energética

• Edifícios inteligentes: A crescente preocupação com a sustentabilidade impulsionará a construção de edifícios mais eficientes energeticamente, com sistemas inteligentes de gestão de energia e recursos hídricos.
• Materiais ecológicos: O uso de materiais de construção mais ecológicos e renováveis será cada vez mais comum, reduzindo o impacto ambiental do setor.
• Habitação verde: A procura por habitações com certificação energética será cada vez maior, tanto por parte dos compradores como dos arrendatários.

Digitalização e Tecnologia

• Visitas virtuais: A utilização de tecnologias como a realidade virtual e a realidade aumentada permitirá realizar visitas virtuais a imóveis, facilitando o processo de compra e venda.
• Plataformas online: As plataformas online continuarão a ganhar importância, permitindo aos utilizadores pesquisar, comparar e negociar imóveis de forma mais eficiente.
• Blockchain: A tecnologia blockchain poderá ser utilizada para garantir a segurança e a transparência das transações imobiliárias.

Novas Modalidades de Habitação

• Coliving: A procura por espaços de coliving, que combinam habitação e trabalho, deverá aumentar, especialmente entre os jovens profissionais.
• Microapartamentos: A escassez de habitação acessível nas grandes cidades poderá impulsionar o desenvolvimento de microapartamentos, com áreas menores e preços mais competitivos.
• Habitação para a terceira idade: A crescente população idosa exigirá a criação de soluções de habitação adaptadas às suas necessidades, com serviços e infraestruturas específicas.

Descentralização

• Crescimento das cidades secundárias: A procura por uma melhor qualidade de vida e preços mais acessíveis poderá impulsionar o crescimento das cidades secundárias, como Braga, Coimbra e Porto.
• Teletrabalho: A possibilidade de trabalhar a partir de casa poderá levar a uma descentralização geográfica da procura por habitação, com as pessoas a escolherem viver em locais mais afastados dos grandes centros urbanos.

Outros Fatores a Considerar

• Aumento das taxas de juro: Um eventual aumento das taxas de juro poderá ter um impacto negativo na procura por crédito à habitação.
• Inflação: A inflação elevada pode aumentar os custos de construção e reduzir o poder de compra dos consumidores.
• Incertezas geopolíticas: Conflitos geopolíticos e crises económicas podem afetar a confiança dos investidores e a procura por imóveis.

Em suma, o futuro do mercado imobiliário português aponta para uma crescente importância da sustentabilidade, da tecnologia e da adaptação às novas formas de viver.

O euro é a moeda oficial de 20 países da União Europeia e, desde sua introdução, em 2002, tornou-se uma das moedas mais importantes do mundo. O Banco Central Europeu (BCE) é a instituição responsável pela política monetária da Zona Euro e tem como função principal manter a estabilidade de preços, ou seja, controlar a inflação. Para isso, O BCE utiliza diversas ferramentas para garantir a segurança do euro, como a definição das taxas de juros e as operações de mercado aberto.

Dois pontos merecem atenção sobre as vantagens oferecidas pelo euro: em primeiro lugar, a economia da área do euro beneficia-se de uma gestão prudente. As regras econômicas e orçamentais da UE, incluindo o Pacto de Estabilidade e Crescimento, uma componente central da União Económica e Monetária, promovem a estabilidade e o crescimento econômicos. Em segundo lugar, o euro é um mecanismo fundamental para maximizar as vantagens do mercado único, da política comercial e da cooperação política. Como tal, faz parte integrante das estruturas econômicas, sociais e políticas da União Europeia atual.

É importante salientar que o euro é a segunda moeda de reserva mais popular do mundo e, além disso, é a moeda escolhida para quase 40 % dos pagamentos transfronteiras mundiais e para quase metade das exportações da União Europeia a nível mundial. Tais situações fazem do euro uma moeda forte de reserva interessante para os países terceiros e confere à área do euro um maior peso na economia mundial.

Diante do exposto, a moeda reflete a confiança dos cidadãos, investidores e empresas, uma vez que a alta resistência frente a perturbações econômicas externas dão-lhe maior capacidade para absorver essas perturbações externas sem sofrer perdas de emprego ou reduções do crescimento. Empresas mundiais que realizam trocas comerciais com a Europa aceitam os preços expressos em euros, o que permite que as empresas europeias não tenham de suportar os custos associados às variações das taxas de câmbio e ao custo da conversão do euro noutras moedas.

Muitas das vantagens oferecidas pelo euro estão inter-relacionadas: a segurança  reflete positivamente para a economia dos Estados Membros, uma vez que permite aos governos planificar o futuro, além de beneficiar as empresas, visto que reduz incertezas e as incentiva a investir neste mercado. Por consequência, acaba por beneficiar os cidadãos, graças ao aumento do emprego e a postos de trabalho de maior qualidade.

Desta forma, o futuro do euro depende de diversos fatores, como a capacidade dos países da Zona Euro de implementar reformas estruturais, a eficácia das políticas monetárias e a evolução da economia global. No entanto, a maioria dos economistas considera que o euro é uma moeda sólida e que continuará a desempenhar um papel central na economia mundial.

Investir em Portugal é um bom negócio? Em um mundo de oportunidades e desafios, quem é visionário encontra as primeiras lacunas a serem preenchidas com sucesso.