Defensivo, moderado ou arrojado. Estes são os perfis de investidor, cujos nomes e definições talvez já conheça. No entanto, nem sempre é fácil percebermos qual deles é o nosso e sabermos qual a melhor forma de ajustarmos a carteira de investimentos.

Em Portugal, tal como noutros mercados, os investidores podem ser categorizados em diferentes perfis com base na sua tolerância ao risco, objetivos financeiros e horizonte de investimento. As designações mais comuns incluem:

1. O Conservador: A Busca pela Segurança

A prioridade máxima desse investidor é a preservação do capital. Ele busca investimentos de baixo risco, mesmo que isso signifique retornos mais modestos. A volatilidade é vista com cautela, e a estabilidade e previsibilidade são altamente valorizadas. Ele tende a ter um horizonte de investimento de curto a médio prazo, com foco em segurança para objetivos financeiros específicos, como a aposentadoria ou a compra de um imóvel.

Tipos de Investimentos: Depósitos a prazo, certificados de aforro, obrigações de baixo risco (como obrigações do Tesouro), fundos de investimento de baixo risco (fundos de tesouraria ou de obrigações de curto prazo com capital garantido).

2. O Moderado: O Equilíbrio entre Risco e Retorno

Esse investidor busca um ponto de equilíbrio entre a segurança e a rentabilidade. Procura alcançar rendibilidades ligeiramente superiores às taxas de juro sem risco, estando disposto a assumir reduzidas perdas de capital. Ele entende que a volatilidade faz parte do mercado, mas busca investimentos que ofereçam um bom potencial de crescimento a médio e longo prazo, com um nível de risco tolerável.

Tipos de Investimentos: Fundos de investimento mistos, obrigações com prazos mais longos, uma pequena percentagem em ações de empresas sólidas ou fundos de ações diversificados, fundos imobiliários.

3. O Arrojado (ou Agressivo): A Busca por Altos Retornos

Para esse investidor, o potencial de alto retorno é o principal motivador, procura alcançar rendibilidades significativamente superiores às taxas de juro sem risco, estando disposto a assumir elevadas perdas de capital. Ele tem um horizonte de investimento de longo prazo e está preparado para lidar com a volatilidade do mercado. Perdas pontuais não o abalam facilmente, pois ele confia na valorização dos seus investimentos no longo prazo.

Tipos de Investimentos: Ações de empresas com alto potencial de crescimento (incluindo empresas de menor capitalização), fundos de ações de setores específicos ou mercados emergentes, fundos de capital de risco, private equity, e podem até envolver-se em investimentos mais especulativos.

Como as Instituições Financeiras Avaliam o Perfil:

Em Portugal, as instituições financeiras são obrigadas a avaliar o perfil de risco dos seus clientes antes de lhes oferecer produtos de investimento. Este processo, conhecido como "suitability" (adequação), garante que os investimentos propostos são adequados aos conhecimentos, experiência, situação financeira, objetivos de investimento e tolerância ao risco do cliente. A avaliação geralmente envolve questionários detalhados que abordam:

• Conhecimento e experiência em investimentos financeiros.
• Objetivos de investimento (por exemplo, poupança para a reforma, compra de casa, etc.).
• Horizonte de investimento (curto, médio ou longo prazo).
• Tolerância a perdas de capital.
• Situação financeira e patrimonial.

É importante referir que o perfil de investidor não é estático e pode mudar ao longo do tempo, à medida que as circunstâncias financeiras, os objetivos de vida e o conhecimento do mercado evoluem. Reavaliações periódicas do perfil são recomendadas.

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Determinar o valor de um imóvel pode ser uma tarefa complexa, mas compreender os fatores que influenciam esse valor é fundamental para tomar decisões informadas no mercado imobiliário. Neste artigo, exploraremos os principais elementos que afetam o preço de uma casa, desde a localização até aos detalhes e acabamentos.

1. Localização: O Fator Mais Determinante

A localização é, sem dúvida, um dos fatores mais importantes na avaliação de um imóvel. Zonas centrais, com fácil acesso a serviços, transportes e comércio, tendem a ter um valor de metro quadrado mais elevado. Por outro lado, áreas mais isoladas ou periféricas podem apresentar preços mais acessíveis. No entanto, é importante notar que a valorização de certas áreas periféricas tem crescido nos últimos anos, tornando a localização um fator dinâmico e em constante mudança.

2. Tipologia e Áreas do Imóvel

O tamanho do imóvel é um fator óbvio, pois quanto maior a área, maior o valor. No entanto, a distribuição das áreas e a tipologia também desempenham um papel importante. Um T2 bem localizado e com áreas generosas pode valer mais do que um T3 com áreas reduzidas. A otimização do espaço e a funcionalidade da planta são, portanto, elementos a considerar.

3. Ano de Construção: Novo vs. Antigo

Em geral, imóveis mais recentes tendem a ser mais valorizados devido ao seu estado de conservação e às garantias associadas. Já casas antigas com traça original preservada ou que tenham sido renovadas com materiais de qualidade podem ter um valor superior. Além disso, a história do imóvel pode adicionar valor a ele.

4. Exposição Solar: Luz Natural é Valorizada

A exposição solar não pode ser esquecida! Um imóvel bem iluminado, ventilado com uma boa exposição solar é mais valorizado pelos compradores. A luz natural não só torna a casa mais agradável, como também contribui para o conforto térmico e a eficiência energética, resultando numa poupança de muitos euros ao longo dos anos.

5. Detalhes e Acabamentos: Qualidade Faz a Diferença

As obras de remodelação e os materiais utilizados nos acabamentos podem ter um impacto significativo no valor do imóvel. Canalização, eletricidade, revestimentos, sistemas de aquecimento e eletrodomésticos modernos e eficientes são elementos que valorizam a casa.

6. Características e Acessibilidades: Extras que Contam

Além das características do imóvel em si, outros elementos podem influenciar o valor. Garagem, piscina, arrecadação, espaços exteriores, condomínio fechado e proximidade a áreas verdes são exemplos de características que podem aumentar o valor de um imóvel.

Portanto, a avaliação de um imóvel é um processo complexo que envolve múltiplos fatores. Ao compreender esses fatores, os proprietários podem tomar decisões mais informadas sobre a compra, venda ou investimento em imóveis.

Caro investidor visionário, prepare-se para uma notícia que vai revolucionar o seu olhar sobre o mercado imobiliário em Portugal! O Governo apresentou, no final de março de 2025, um projeto ambicioso e sem precedentes: o Parque Cidades do Tejo, uma iniciativa grandiosa que unirá as duas margens numa metrópole dinâmica e interconectada, onde o rio será a espinha dorsal de um futuro promissor.

Com uma área de intervenção urbanística de 4.500 hectares,  com uma previsão de construção de mais de 25 mil novas habitações, este projeto vai muito além: representa uma visão estratégica para requalificar territórios, fomentar cidades em rede, impulsionar a economia circular, criar lares, gerar empregos e revolucionar a mobilidade urbana através de um investimento massivo em transportes públicos.

Por que este é o momento de fixar o seu olhar (e o seu investimento) nas margens do Tejo?

Este não é apenas um projeto imobiliário, é um catalisador de desenvolvimento regional com um potencial de valorização imobiliária exponencial. O Parque Cidades do Tejo integra quatro eixos estratégicos que, juntos, tecem uma rede de oportunidades:

• Arco Ribeirinho Sul (Almada, Seixal e Barreiro): Com 15 km de frente ribeirinha, esta área verá o nascimento de novas habitações, polos de comércio e serviços vibrantes, equipamentos culturais de destaque como a futura Ópera Tejo, um moderno Centro de Congressos Internacional no Barreiro e até um cluster de atividades económicas ligadas à indústria naval.
• Ocean Campus (Oeiras e Lisboa): O Epicentro da Inovação e Conhecimento. Esta área será um motor de crescimento para o setor terciário, com a criação de um parque urbano moderno, espaços para grandes eventos e um foco em inovação, investigação e desenvolvimento.
• Aeroporto Humberto Delgado (Lisboa e Loures): Uma Nova Dinâmica Urbana. Mesmo com a futura Cidade Aeroportuária, esta área continuará a evoluir, com a previsão de novas habitações, equipamentos e atividades económicas. A requalificação desta zona, aliada à melhoria das infraestruturas de acesso, abre um leque de oportunidades para investidores atentos.
• Benavente-Montijo: A Cidade Aeroportuária do Futuro. A apenas 30 minutos de Lisboa, esta nova centralidade será um polo de desenvolvimento autónomo, com ligação direta por ferrovia de alta velocidade e rodovias. A construção de uma cidade aeroportuária moderna, focada em ciência e indústria náutica, e com um forte investimento em infraestruturas e mobilidade, transformará esta região num novo hotspot para viver e investir.

Infraestruturas que Impulsionam a Valorização:

O Parque Cidades do Tejo não se limita à construção de edifícios. Ele engloba um plano ambicioso de melhoria da mobilidade, com investimentos bilionários que incluem:

• Duas Novas Travessias do Tejo: A aguardada Terceira Travessia do Tejo (TTT) Chelas-Barreiro e o inovador túnel Algés-Trafaria facilitarão a ligação entre as margens, reduzindo tempos de deslocação e impulsionando a integração da região.
• Um Aeroporto Único e Expansível: Com capacidade para mais de 100 milhões de passageiros, este aeroporto de nova geração colocará a região no mapa global, atraindo investimento e talento.
• Investimento Maciço na Ferrovia de Alta Velocidade: A ligação Lisboa-Madrid e a expansão da rede de metro e outras linhas de transporte público (LIOS, SATUO, Metro Sul do Tejo) garantirão uma mobilidade eficiente e sustentável, valorizando as áreas servidas.

Um Mercado de Trabalho em Expansão:

Estima-se que este mega projeto crie mais de 200.000 novos postos de trabalho, impulsionando a economia local e atraindo uma nova onda de residentes e profissionais qualificados. Este aumento da procura por habitação e serviços terá um impacto direto e positivo no mercado imobiliário.

O Parque Cidades do Tejo não é apenas um projeto, é uma visão de futuro que já está em movimento. Este é o momento de posicionar-se para colher os frutos desta transformação histórica. O futuro de Portugal está a ser construído agora, e você pode fazer parte dele.

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Atenção! Em novembro de 2024 o Governo reverteu algumas das medidas mais restritivas e penalizadoras aplicadas ao alojamento local, no âmbito do Programa Mais Habitação, e alterou o Regime Jurídico do Alojamento Local. Neste artigo vamos explicar as novas regras já entraram em vigor. Vamos ao que mudou:

A Contribuição Extraordinária de Alojamento Local (CEAL), introduzida em 2023 como forma de compensar o impacto do Alojamento Local nas zonas urbanas de alta densidade, foi revogada em setembro de 2024, com efeitos retroativos a partir de 31 de dezembro de 2023 (Decreto-Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro de 2024).

Foi também revogada a fixação do coeficiente de vetustez, o indicador que mede a perda de valor do imóvel ao longo do tempo, devido ao envelhecimento ou ao desgaste natural, aplicável aos estabelecimentos de alojamento local. A consequência é o desagravamento do Imposto Municipal sobre imóveis (IMI).

Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, foram eliminadas as suspensão de emissão de novos registos de alojamento local de apartamentos e de estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício. Essa suspensão estava em vigor desde 6 de outubro de 2023 (Lei n.º 56/2023); A validade dos registos de alojamento local foi limitada a períodos de cinco anos renováveis, entretanto, todos os registros de AL existentes passarão obrigatoriamente por reavaliação em 2030. Os alojamentos que não comprovem sua atividade, ou seja, estão inativos, terão seus registos de alojamento local caducados automaticamente.

Incentivo à mudança de alojamentos para arrendamento: Proprietários de estabelecimentos de alojamento local que coloquem os seus imóveis para o mercado de arrendamento habitacional, até ao final de 2024, serão beneficiados de isenção de IRS ou IRC sobre as rendas até ao final de 2029  Para que possam ser elegíveis, o contrato de arrendamento tem de ser feito até 31 de dezembro de 2024 e o estabelecimento de alojamento local tem de ter sido registado e estar afeto a esse fim até 31 de dezembro de 2022.

Municípios com maior poder de decisão: O novo decreto delegou a cada município o poder de regulamentar o alojamento local a funcionar nos seus territórios, sendo obrigatória essa regulamentação a partir do momento em que o município tenha mais de mil registos de alojamento local.

Condomínios com menor poder de decisão: Deixa de ser obrigatória a aprovação prévia do condomínio para que possam ser exercidas as atividades de AL, desde que sejam frações autónomas para habitação, Essa necessidade de aprovação mantém-se, no entanto, no caso de hostels em frações destinadas a habitação.

Transmissão de registos mais fácil: Deixou de existir limitação à transmissão de registos de alojamento local, mantendo-se apenas essa limitação nas zonas de contenção, caso o município assim entenda.

Novos motivos para o cancelamento de registos: Existem novos motivos para que os registos de alojamento local possam ser cancelados, como a falta de seguro obrigatório ou do correspondente comprovativo; Perturbação recorrente e comprovada da normal utilização do edifício; Em zonas de contenção: ter ocorrido o arrendamento do local, para habitação permanente, nos dois anos anteriores ao pedido de registo.

Alterações na capacidade máxima: A capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local passou a ser de 9 quartos e 27 utentes (em vez dos anteriores 30) e passou a ser permitida a utilização de camas extra até 50% do número de camas fixas.

Seguro obrigatório: É agora obrigatória a contratação de seguros que cubram os riscos definidos no Regime de Alojamento Local e na Portaria n.º 248/2021. A não contratação destes seguros ou a não apresentação dos comprovativos, no prazo máximo de três dias, podem levar ao cancelamento do registo.

Instalação de estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços: Nos estabelecimentos de hospedagem com autorização de utilização e nos imóveis anteriores a 1951, podem ser instalados, complementarmente, estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços, incluindo os de restauração e de bebidas, desde que respeitados os requisitos específicos previstos na lei.

Portanto, é importante que a Câmara local seja consultada para esclarecer sobre a autorização de novas licenças para Alojamento Local, uma vez que é fundamental o conhecimento de todas as obrigações relacionadas com o exercício desta atividade.

Fonte:

CGD.pt em 04.12.2024

Decreto-Lei n.º 128/2014 regulamenta o regime da exploração do alojamento local, alterado pelo recente Decreto-Lei n.º 76/2024.

Segundo o artigo 10º do código do IRS, as mais-valias são definidas como os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de venda de imóveis, valores mobiliários ou propriedade intelectual ou industrial, entre outros. Em outras palavras, as mais-valias correspondem à diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado ativo e o preço pelo qual comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia; ou negativa, sendo uma menos-valia.

De forma simples, a compra um imóvel por 150 mil euros e sua venda por 200 mil euros, obtém uma mais-valia de 50 mil euros. Contudo, este cálculo é meramente ilustrativo, uma vez que não levou em consideração a desvalorização da moeda, os custos e encargos com impostos, remodelação e comissão imobiliária podem ser deduzidos deste valor da mais-valia. No artigo de hoje, vamos abordar algumas estratégias usadas para reduzir o valor do imposto a pagar:

1. Reinvestimento: Em caso de Habitação Própria e Permanente, o reivestimento do valor da venda na compra de outra habitação principal pode gerar isenção total ou parcial do imposto, desde que o reinvestimento ocorra entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda. Outra situação são os Maiores de 65 Anos ou Reformados que reinvestimento em seguros de renda vitalícia ou fundos de pensões abertos também pode proporcionar isenção.

2. Dedução de Despesas: É possível deduzir despesas relacionadas à compra e venda do imóvel, como IMT, custos de notário e registo, e comissões de mediação. Despesas com obras de melhoria realizadas nos últimos 12 anos também são dedutíveis, desde que comprovadas por faturas. 

3. Regime de Tributação: Avalie a possibilidade de englobamento no IRS, pois em alguns casos pode ser mais vantajoso do que a tributação autónoma. Consulte um contabilista para determinar o regime mais adequado.

4. Outras Considerações: Outros situações também podem ser beneficiados da isenção como Imóveis adquiridos antes de 1989 e a venda de imóveis ao Estado, regiões autónomas ou municípios.

Importante: A legislação fiscal está sujeita a alterações, sendo crucial buscar aconselhamento profissional para garantir o cumprimento das obrigações fiscais e o aproveitamento dos benefícios disponíveis.

Impostos na Compra de Imóveis em Portugal

Comprar um imóvel é um passo muito importante que requer cautela a atenção. Compreender os impostos, tributos e taxas envolvidos é essencial para um planeamento financeiro eficaz. Por esta razão, falaremos hoje sobre os impostos e  taxas que cercam este processo.

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

O IMT é um dos principais impostos a considerar na compra de um imóvel em Portugal. Sempre que ocorre uma transação financeira associada à compra e venda de um imóvel, envolvendo o direito de propriedade, é necessário pagar o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) ao Estado. Este imposto incide sobre o mais elevado destes valores: o Valor Patrimonial Tributário (VPT) ou o valor de aquisição de escritura do imóvel. O IMT deve ser pago antes da realização da escritura de compra e venda. No momento da escritura, o comprador deve apresentar o comprovativo de pagamento.

As taxas do IMT são determinadas por cada concelho e variam de acordo com a finalidade do imóvel. Podem variar de 0 a 7,5%, conforme a finalidade da propriedade.

Imposto do Selo (IS)

O Imposto do Selo incide sobre diversos atos e contratos, incluindo a compra e venda de imóveis. Na compra de um imóvel, o Imposto do Selo incide sobre o ato da escritura pública com taxa de 0,8% sobre o valor da escritura.

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

O IMI é um imposto anual que incide sobre o valor patrimonial tributário (VPT) dos imóveis. As taxas do IMI variam consoante o tipo de imóvel (urbano ou rústico) e o município onde se localiza e quem determina o percentual a ser pago são os próprios municípios, dentro da legalidade determinada.

Outras Taxas e Custos

Além dos impostos, existem outras taxas e custos a considerar na compra de um imóvel em Portugal:

• Custos de escritura: Incluem os honorários do notário e os custos de registo da escritura.
• Custos de registo: Incluem os custos de registo da aquisição do imóvel na Conservatória do Registo Predial.
• Comissões bancárias: Se recorrer a crédito habitação, terá de pagar comissões bancárias.
• Custos com avaliações: Se recorrer a crédito habitação, o banco exigirá uma avaliação do imóvel, que terá um custo.

Diante do exposto, é fundamental um planeamento fiscal adequado para minimizar o impacto dos impostos na compra de um imóvel em Portugal.

Recomendamos sempre que consulte um especialista em fiscalidade imobiliária para obter aconselhamento personalizado.